借新还旧的性质自该行为出现以来，一直存在争议，以债的更新论认定较为合理。借新还旧中存在旧贷的特殊抵押权与新贷的担保物权冲突。当旧贷的担保物权为诸如购买价金担保权和最高额抵押权这类特殊抵押权时，新贷的担保物权不再具有特殊性质。实践中，订立借新还旧合同时，债权人可以在不违背法律、法规的情况下，对可能有损自身利益的事项与担保人另行约定。