引言
城镇老旧小区改造项目是提升城镇居住环境和居民生活质量的重要手段。由于城镇老旧小区的特殊性，如何进行有效的改造策划成为了一个关键问题。本文首先分析了城镇老旧小区改造的特殊性，然后提出了在策划阶段的工作要点。
一、城镇老旧小区改造特殊性分析
1、政策取向的影响
城镇老旧小区改造的政策取向通常旨在提升居民的生活质量、改善社区环境，并促进城市经济的可持续发展。政策文件往往明确改造内容为基础类、完善类、提升类，这三类内容涵盖了从基础设施改造到公共服务设施配套建设的全面范围。政策的影响使得改造内容更为全面，且以完善类和提升类为主，以满足居民对美好生活的向往。
2、 协调机制特点
老旧小区改造具有专业工程多、跨部门协调难度大的特点。改造工程涉及多个部门和单位，如发改、财政、生态环境、住建、通信、供排水、市政、居委等，需要有效协调各方资源和利益。这种协调机制的复杂性要求政府和相关方面加强沟通和协作，确保改造工程的顺利进行。
3、 改造方式分析
城镇老旧小区改造的方式通常包括基础类、完善类、提升类三方面的改造。基础类改造主要涉及市政配套基础设施的改造提升和小区内建筑物公共部位的维修等；完善类改造注重环境及配套设施的改造建设，如加装电梯、改造绿化等；提升类改造则致力于公共服务设施的配套建设及其智慧化改造，以提升居民生活品质。改造方式的选择需要根据小区实际情况和居民需求进行综合考虑。
4、建立合适的筹资渠道
老旧小区改造的筹资渠道主要包括居民合理出资、政府财政支持、管线单位出资和社会力量参与四种方式。居民出资部分通常按照“谁受益、谁出资”的原则进行；政府财政支持则通过争取国家、省级财政补助资金等方式进行；管线单位出资涉及电力、通讯、有线电视等管沟建设费用；社会力量参与则包括鼓励原产权单位、公房产权单位出资参与改造，以及通过政府采购、新增设施有偿使用等方式吸引社会力量参与。这些筹资渠道的有效结合，可以确保改造资金的充足和稳定[1]。
5、改造后的长期运营分析
改造后的长期运营是确保老旧小区改造成果持续发挥作用的关键。运营管理的优化可以通过建立综合管理机构、引入信息化管理系统、营造和谐社区氛围和加强安全隐患管理等方式实现。这些措施可以提高管理效率，提升居民满意度和社区凝聚力，促进老旧小区的可持续发展。同时，也需要平衡改造成本和运营管理成本，实现经济效益和社会效益的双赢。
二、城镇老旧小区改造项目策划工作要点
1、 坚持科学守法的改造方式
（1）科学规划与设计
全面分析项目背景：对城镇老旧小区的现状进行全面分析，包括小区的建筑结构、基础设施、交通状况、环境问题等。同时，充分考虑小区居民的需求和居住情况，确保改造方案符合居民的实际需求。明确项目目标和规划：在背景分析的基础上，确定项目的长期目标和中期规划。长期目标应包括改善老旧小区的居住环境、提高居民生活质量等；中期规划则包括改造计划的时间表、改造区域的范围、投资预算等。
（2）守法合规操作
遵守法律法规：在改造过程中，必须严格遵守国家和地方关于城市规划、建设、管理等方面的法律法规，确保改造项目的合法性。获取必要许可：在改造前，应按规定程序向相关部门申请并获得改造项目的规划许可、施工许可等必要手续，确保改造过程的合规性。
（3）科学改造方法
分类实施、统筹推进：老旧小区综合治理分为基本型和提升型。在改造过程中，优先进行基本型改造，如渗漏、危楼加固、下水道疏通等；结合实际情况和居民需求，逐步实施提升型改造，如节能改造或“适老化”改造。综合整治、标本兼治：注重改造老旧小区的整体环境，包括水、电、排污等生活配套设施的升级和改造。同时，注重日常物业管理长效机制的建立，实现建管并举、标本兼治。
（4）注重可持续发展
绿色生态改造：在改造过程中，注重绿色生态理念的融入，如增加绿地和公园等公共绿地面积，优化城市绿化，改善生态环境。文化保护与历史街区保留：对于具有历史文化底蕴的老旧小区，要注重文化保护和历史街区的保留。在改造过程中，应尽可能保留历史建筑和文化元素，实现历史文脉和现代功能的有机结合[2]。
（5）加强社会参与和民生需求
居民参与：在改造过程中，应充分听取居民的意见和建议，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”。通过居民共同参与，确保改造项目符合居民的利益和期望。满足民生需求：改造项目应围绕居民的实际需求进行规划和设计。通过提供公共服务设施、改善居住环境等方式，满足居民的日常生活需求和精神文化需求。
2、 联合调查评估报告
在城镇老旧小区改造项目中，联合调查评估报告是项目策划工作的重要环节。该报告旨在全面、客观地评估老旧小区的现状、改造的必要性和可行性，为项目决策提供科学依据。
（1）报告编制流程
组建联合调查团队：由政府部门、规划设计单位、社区居委会、居民代表等多方参与，形成联合调查团队。现场踏勘与数据收集：对老旧小区进行实地踏勘，收集小区的建筑结构、基础设施、居民需求等相关数据和信息。居民意见征集：通过问卷调查、座谈会等方式，广泛征求居民对改造项目的意见和建议。数据分析与评估：对收集到的数据和信息进行整理、分析，评估改造项目的必要性和可行性。
（2）报告主要内容
小区现状评估：对小区的建筑结构、基础设施、环境状况等进行详细描述和评估，指出存在的问题和不足。居民需求分析：分析居民对改造项目的期望和需求，包括基础设施改善、环境提升、公共服务设施配套等方面。改造必要性与可行性分析：结合小区现状和居民需求，分析改造项目的必要性和可行性，提出改造目标、原则和方案。改造项目建议：根据评估结果，提出具体的改造项目建议，包括改造内容、投资预算、实施时间等。
（3）报告应用
联合调查评估报告将作为项目决策的重要依据，为政府部门制定改造计划、筹集资金、推动项目实施提供有力支持。
3、 探索项目生成机制
（1）明确项目生成原则
以居民需求为导向：项目生成应充分考虑居民的实际需求和期望，确保改造项目符合居民的利益和期望。注重综合效益：项目生成应综合考虑经济效益、社会效益和环境效益，实现项目的可持续发展。
（2）建立项目生成流程
需求调研：通过问卷调查、座谈会等方式，广泛征求居民对改造项目的意见和建议，明确居民需求。项目策划：根据居民需求，结合小区现状，制定改造项目的策划方案，明确改造目标、原则和方案。项目申报：将策划方案提交给相关部门进行审批和备案，确保项目的合法性和合规性。项目实施：按照策划方案进行项目实施，确保项目的质量和进度。
（3）引入市场竞争机制
在项目生成过程中，可以引入市场竞争机制，通过公开招标、竞争性谈判等方式，选择具有实力和经验的改造单位进行项目实施。这不仅可以提高项目的质量和效率，还可以降低项目的成本。
（4）加强项目监管和评估
在项目生成和实施过程中，应加强项目监管和评估工作，确保项目的质量和进度符合要求。同时，还应建立项目评估机制，对项目的实施效果进行评估和反馈，为项目的持续改进提供有力支持[3]。
结论
城镇老旧小区改造项目在策划阶段的工作要点对于项目的成功实施具有重要意义。本文通过实证研究和文献综述，提出了相应的工作要点，对于推动城镇老旧小区改造项目具有指导意义。
参考文献：
[1]吴志强,伍江,张佳丽,等. “城镇老旧小区更新改造的实施机制”学术笔谈 [J]. 城市规划学刊, 2021, (03): 1-10.
[2]王振坡,刘璐,严佳. 我国城镇老旧小区提升改造的路径与对策研究 [J]. 城市发展研究, 2020, 27 (07): 26-32.
[3]胡杰成,赵雷. 城镇老旧小区改造推进启示及建议——浙江省未来社区建设情况调研报告 [J]. 中国经贸导刊, 2020, (01): 39-41.
