0 引言
新中国成立以来，我国城市建设得到了快速发展，尤其是改革开放以来，城市发展更是如雨后春笋般日新月异的突变。改革开放初期至近10年之前的一些建筑物，在结构设计上，虽然仍然能满足安全基本需求，但是其功能陈旧、使用不便、智能化程度低等天生存在问题，越来越不能与现代社会高速发展和功能需求相适应。鉴于此，在保持既有建筑物主体结构基本不改动的情况下，通过建筑调整，增加功能，提高智能化水平的更新改造，是城市进一步发展的内动力之一。
1 案例概况
某大厦（以下简称“该大厦”）位于某市市中心的闹市区，始建于1995年，该大厦占地约7000m2，共52层，总高度约179米，总建筑面积850000m2。在工程建成后20多年里，建筑结构安全稳定，建筑用配电满足既有需求，但由于建成后，国家各项建筑相关设计规范不断更新，建筑功能不能满足现代业态需求，智能化水平严重滞后并且影响着大厦收益率。在加之项目位于城市中心区内，原有建筑设计停车位无法满足大厦客户的停车需求，由此造成大厦的出租率直线下滑。大厦管理方为了更好的满足客户需求，经过研究决定，就大厦既有功能通过招标招商模式进行更新改造，为更好的提高大厦收益创造条件。
2 更新改造目标
该大厦更新改造的目标包括收益目标、功能目标、管理目标和考核目标等几个方面。为了能够更广泛的达到预定目标，该大厦更新改造项目，通过公开招标投标形式，确定更新改造的服务运营单位。经专家评审确定某联合体为中标人（以下简称“乙方”）。
2.1 收益目标
由该大厦更新改造乙方负责该大厦楼宇及附属设施运营管理服务项目的相关工作。更新改造拟投入资金1.5亿元，运营管理服务期为12年。更新改造期（合同期第1到第2年为更新改造期）2年内由乙方运营产生收益的分配比例为：该大厦产权人5.4成，乙方4.6成；成本回收期（合同期第3年到第7年为成本回收期）前5年，溢价收入分成比例：该大厦产权人5.4成，乙方4.6成；保底运营期收益费年递增比率2.4%；其他收入（包括但不限于政府奖励、税收返点、社会奖励等相关收入）分成比例：该大厦产权人5成，乙方5成，其中，乙方的其他收入优先冲抵更新改造费。成本回收期后，不论成本是否回收，每年的运营收益溢价部分须与招标人共同分成；若成本回收期内，乙方提前收回成本，自成本收回满次日起，每年的运营收益溢价部分须与招标人共同分成。运营保底收益费增长比率规定：从更新改造期届满第3年起，乙方每年支付给招标人的保底收益费金额应在前一年运营收益费基础上递增，且递增比率不低于2%。运营收益预估投标报价54543万元。运营管理服务期整体12年（其中含大厦更新改造期2年，运营管理服务期起算时间以合同为准）。中标后首先对该大厦及附属设施整体进行更新改造，更新后的标准达到市中心地区5A级写字楼标准。更新改造费用由乙方承担，更新改造费由乙方在约定的成本回收期内收回。
2.2 功能目标
乙方应对大厦前广场、大堂、幕墙等体现大厦外在形象与品位的部分进行更新改造，以提前营造出5A级商务办公楼的外在效果与氛围，同时加大宣传力度，为后期招商做准备。应对电梯、空调、新风、消防、智能、安防、水电及立体停车库等影响大厦日常运行与管理安全的设施、设备进行更换或改造。应对电梯厅、消防通道、紧急疏散楼梯和公共卫生间等公共区域的墙地面和天棚等土建装饰及设施、设备进行装修改造。消防分系统、分区域分楼层更新改造。改造运营过程中，安全责任全部由乙方负责并承担责任。更新改造相关材料及主材档次要求如下。电梯：蒂森克虏伯、三菱、通力、迅达等，价格与档次不低于这些品牌。空调：日立、大金、特灵等，价格与档次不低于这些品牌。墙地砖、洁具、灯具、电箱断路器、电线缆等均需要经大厦产权人确认品牌。
2.3 管理目标
更新改造期2年（自签订协议后180天后起）。如乙方在更新改造期内未能完成更新改造工作，则更新改造期以2年为期限届满之日，乙方不得以任何理由要求延长更新改造期。如乙方逾期超过6个月未能完成更新改造，则大厦产权人有权解除合同，没收乙方履约保证金，收回乙方的项目运营管理权。乙方已投入更新改造费按实结算，乙方按已投入更新改造费费30%标准承担违约金。违约金不足以弥补该大厦产权人损失的，则以实际损失为准。
除大厦产权人同意降低更新改造标准外，如工程结算审核确定的更新改造费低于本协议约定更新改造费的90%，则乙方按工程结算审核确定的更新改造费的10%标准向该大厦产权人支付违约金。如工程结算审核确定的更新改造费低于本协议约定更新改造费的80%，则乙方按工程结算审核确定的更新改造费的20%标准向该大厦产权人支付违约金。
更新改造期内，该大厦产权人分批次向乙方交付房屋，乙方可就该大厦产权人已交付房屋实施招商及运营管理。该大厦产权人按约定比例向乙方分配运营管理本项目产生的改造期收益，该大厦产权人支付的改造期收益优先冲抵乙方更新改造费。
更新改造工作中，由乙方依法自行确定施工单位、材料供应商。监理单位必须通过招标选取，乙方须无条件接受该大厦产权人推荐符合资质的监理单位参加投标，该大厦产权人可指派评委参与评标，相关结果均需报该大厦产权人审核。在成本回收期内由该大厦产权人按约定向乙方支付。更新改造期产生的全部纠纷（包括但不限于经济纠纷及其他安全责任）均由乙方负责处理并承担相关责任。
招商及运营管理期10年（自更新改造期届满后起算）；其中成本回收期5年（自更新改造期届满后起算）。成本收回期内，该大厦产权人扣除保底运营收益费后向乙方支付更新改造费用。成本回收期届满后（不论成本是否回收），该大厦产权人按约定实际到账招商及运营管理收益扣除保底运营收益后向乙方支付运营收益溢价。2.2.5该大厦产权人每次向乙方付款前，乙方需向该大厦产权人开具等额合法有效的发票，否则该大厦产权人有权暂缓支付任何款项。每年最后一季度，双方需确认乙方是否完成保底运营收益，如乙方未能完成保底运营收益，则该大厦产权人有权暂缓支付任何款项。合同期内，乙方所有招商入驻的客户均与甲乙双方签订《房屋租赁合同》，招商及运营管理收益均直接汇至该大厦产权人银行账户。该大厦产权人向入驻的客户开具租赁费发票。合同期届满后，由乙方出资进行更新改造后的所有设施设备和附着物以及合同期内的所有招商运营成果全部无偿归该大厦产权人所有。乙方退场时不得拆除或故意损毁。
2.4 考核目标
在成本回收期内，该大厦产权人按5.4、乙方按4.6比例以季度为周期，按实际到账招商及运营管理收益扣除保底运营收益费后，向乙方支付升级改造费，款项在下一季度的前15个工作日内核算并支付。在成本回收期内，该大厦及附属设施运营产生的运营收益费溢价、其他收益等各项乙方所得收入均优先冲抵乙方升级改造费。在成本回收期内，乙方按5：5比例向该大厦产权人支付其他收入。其他收入到达该大厦产权人账户30日内，该大厦产权人扣除上述比例后向乙方支付。该大厦产权人支付的其他收入优先冲抵乙方升级改造费。
成本回收期届满次日起，不论乙方成本是否回收，该大厦产权人按比例以季度为周期，按实际到账招商及运营管理收益扣除保底运营收益费后向乙方支付运营管理收益费溢价，款项在下一季度的前15个工作日内核算并支付。若成本回收期内乙方提前收回成本，自成本收回次日起，该大厦产权人按5.4、乙方按4.6比例以季度为周期，按实际到账招商及运营管理收益扣除保底运营收益费后向乙方支付运营管理收益费溢价，款项在下一季度的前15个工作日内核算并支付。成本回收期届满后，乙方按5.5比例向该大厦产权人支付其他收入。其他收入到达该大厦产权人账户30日内，该大厦产权人扣除上述比例后向乙方支付。
3 小结
通过对该大厦更新改造的收益目标、功能目标、管理目标和考核目标等相关预定目标的设计并付诸于实施，在满足保证大厦产权人原有收益不降低的情况下，可以更多的社会溢出收益，为城市生活和工作提供更加完善的服务，为社会创造更多的价值。
参考文献：
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