一、居住权设立之必要：物尽其用，具有社会现实需求
1、债权的对人性远不及物权对世性效力。“居住权以其物权的特有方法为非所有人提供了通过法律行为比较稳定地适用他人财产的可能性”，虽然租赁等方式同样可以为非所有权人提供房屋居住，但该债权所产生的对人性效力远不及物权的对世性效力。相当于在房屋所有权外增添了一种物权性利用方式，使房屋的实际效用得以充分的发挥。虽然，离婚后一方居住问题，老年人赡养问题等，可以通过附条件的遗赠遗嘱、子女赡养义务来予以实现，但是基于物权法定原则，通过上述方式所获得的居住利益并不具有对世性的物权效力，从而无法对相对人之外的第三人产生约束力。《民法典设立居住权的必要性》
2、打破物权法定的僵硬模式。在法律只承认“房屋所有权”以及“租赁权”两种房屋利用形式，二元立法模式过于极端和讲话，难以满足当事人多样化的需求，而居住权作为一项用益物权，同时具有“房屋所有权”的稳定性和“租赁权”的灵活性，在很大程度上缓和了现有二元立法模式的封闭和僵化。
二、《民法典》中居住权的解读关于居住权的主体
1、居住权设立的主体。
第一，居住权人不包括法人、非法人组织。从居住权的定义来看，居住权的客体系“住宅”，目的在于“满足生活居住的需要”，这两点指明了居住权限于自然人，不包括法人、非法人组织，易言之，法人、非法人组织不具备满足生活居住的需要。
第二，居住权人不限有特定身份的人。《民法典》未对居住权人的身份要求做出限定，房屋所有权人为谁设定居住权属于意思自治范围，即可以与所有权人有亲属关系的人设定居住权，亦可为无亲属关系的他人设定权利。
第三，房屋所有权人不能为自己设定居住权。所有权已包含了占有、使用、收益、处分权能，是权力之王，所有权人没有必要再为自己设定居住权。同时，居住权不具有排他性，在无特别约定的情况下，居住权人不能主张住宅所有权人不得进入住宅内。
2、关于居住权的客体
《民法典》将居住权的客体规定为“住宅”。
第一，该“住宅”是指住宅整体，还是可以是住宅的部分？笔者认为，以所有权人与居住权人协商约定为准。居住权的设定本身基于住宅所有权人的意愿订立，民法亦以当事人意思自治为权利义务约束准则。
第二，对住宅的附属设施（如车位、车库）是否从属于居住权？结合目前多数观点，笔者认为，以上附属设施并不是行使居住权所必需的生活设施，并不当然成为居住权的客体。也就是说，居住权人是否可以使用以上附属设施取决于所有权人与居住权人的意思自治约定。
3、关于居住权的设定方式
第一，通过合同设定，居住权合同为要式法律行为，且设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。值得注意的是居住权原则上无偿设立，除当事人另有约定。
第二，通过遗嘱设立居住权。对以遗嘱设立居住权后是否需要登记，存在肯定与否定两种观点。笔者认为，需通过登记设立，理由有：第一、遗嘱仅为设立居住权的方式，不属于遗产继承的范围。第二、《民法典》第371条是参照条款，其明确规定参照适用的是本章有关规定，而本章指的就是居住权这一章，明显应当适用本章第369条“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
第三，是否可通过裁判设立居住权，现《民法典》未作规定。
4、关于居住权的消灭事由
第一，居住权期限届满。当事人在对居住权设定合同时，应当约定居住权期限，如果约定不明或者未约定，应当以居住权人的终身为限。
第二、居住权人死亡的，但如果在一房屋上有两个居住权人，那么应当以最后一个居住权人死亡时间作为居住权消灭的时间。若当事人约定了期限，但居住权人在该期限内死亡的，居住权亦发生消灭，因居住权不具有转移、继承的效力。
三、案例说明
老人A为独居老人，拥有房屋B的产权，A与某金融机构（或社会企业）订立居住权合同与房屋买卖合同，明确约定在房屋B上设立居住权，以B房屋的市场价格为限由该金融机构每月向A支付固定金额的养老金，且直至A死亡对该房屋享有居住权。
居住权的设立顺乎社会发展需求。王利明教授认为，实现“住有所居”并不当然意味着人人都要拥有住房所有权，通过多层次的权利共同实现“住有所居”是较为可行的办法。特别在老龄化社会，居住权也为“以房养老”提供了制度支撑。
结语
居住权作为一项新的权利，在未来司法实践中必然会产生较多的法律适用冲突等问题，如何理解居住权，如何解决冲突，仍需在现有的法律体系和法律原则框架内，进行评判、确认和取舍。
